OUG 7/2026 schimbă regulile la notar: certificatul fiscal devine obligatoriu și pentru cumpărător (din 25 februarie 2026)

Dacă ai programată o vânzare/cumpărare de apartament, casă sau teren în perioada asta, apare o modificare care poate bloca efectiv semnarea. Din 25.02.2026, prin OUG nr. 7/2026 (Monitorul Oficial nr. 146/25.02.2026), nu mai este suficient doar certificatul fiscal al vânzătorului: și cumpărătorul trebuie să prezinte certificat de atestare fiscală (fiscal local), care arată că nu are datorii către bugetul local.

Notă: acest material are scop informativ și nu înlocuiește consultanța juridică/notarială. Procedurile concrete pot diferi de la o primărie (UAT) la alta.

1) Ce s-a schimbat, pe scurt

• Înainte: în practică, focusul era pe certificatul fiscal al vânzătorului (pentru bunul vândut).
• Acum: rămâne obligatoriu certificatul vânzătorului, dar apare cerință explicită și pentru cumpărător – certificat fiscal local pe numele lui.

Modificarea este introdusă în zona art. 159 din Codul de procedură fiscală, prin OUG 7/2026:

• Vânzătorul trebuie să prezinte certificat fiscal pentru bunul înstrăinat (clădire/teren/auto) și să aibă achitat impozitul pe anul înstrăinării.
• Cumpărătorul trebuie să prezinte certificat fiscal care atestă achitarea obligațiilor către bugetul local al UAT unde are domiciliul / sediul / punctul de lucru (după caz).
• În locul certificatelor, legea menționează că se poate face și verificare electronică a obligațiilor fiscale, însă implementarea practică poate varia.

2) Ce tranzacții sunt vizate

Textul se referă la clădiri, terenuri și chiar mijloace de transport (mașini). Pentru piața imobiliară, impactul cel mai mare este la:

• contractul final de vânzare-cumpărare (transferul dreptului de proprietate);
• orice act notarial echivalent care produce dobândirea/înstrăinarea dreptului de proprietate.

3) De ce contează atât de mult: „nul de drept”

În limbaj simplu, „nul de drept” înseamnă că actul este considerat lovit de nulitate dacă nu sunt respectate condițiile impuse de lege. Pentru părți, asta se traduce prin risc major: timp pierdut, costuri, reprogramări, emoții – iar în scenarii complicate, pot apărea discuții juridice suplimentare.

Concluzia pragmatică: nu lăsa certificatul fiscal pe ultima zi.

4) Cum obții certificatul fiscal dacă ești cumpărător (persoană fizică)

Conform regulii din OUG, certificatul cumpărătorului se obține de la UAT-ul unde ai domiciliul (adică, de regulă, primăria/localitatea din buletin).

1. Verifică unde ai domiciliul (din CI) – aceea este, de obicei, primăria competentă.
2. Depune cererea pentru „certificat de atestare fiscală” (online, dacă primăria are portal, sau la ghișeu).
3. Plătește eventualele restanțe (impozite, taxe, amenzi locale etc.) și păstrează dovada plății.
4. Ridică certificatul și verifică datele (nume, CNP, UAT, mențiuni privind obligațiile).

Termenele generale prevăzute de Codul de procedură fiscală pentru certificatul fiscal local sunt, în mod obișnuit, rapide (ex. maximum două zile lucrătoare, iar documentul este utilizabil o perioadă limitată). Totuși, în practică, pot exista diferențe în funcție de fluxul primăriei și de perioada din an.

Exemplu clar (caz foarte des întâlnit)

Ai domiciliu în Sibiu și cumperi un apartament în Șelimbăr.

• Cumpărătorul scoate certificatul fiscal de la UAT Sibiu (domiciliu).
• Vânzătorul scoate certificatul fiscal pentru imobil de la UAT unde este înregistrat fiscal apartamentul.

5) Dacă ești cumpărător pe firmă (persoană juridică)

Pentru firme, regula din OUG indică UAT-ul unde firma are sediul sau punctul de lucru (după caz). Asta înseamnă că trebuie să te uiți la:

• unde este sediul social (și la ce primărie aparții);
• dacă tranzacția se leagă de un punct de lucru într-o altă UAT și cum interpretează primăria/notarul situația.

În astfel de cazuri, e util să discuți din timp cu notarul: îți poate spune exact ce documente acceptă și dacă dorește certificat pentru sediu, punct de lucru sau ambele (în funcție de situație).

6) Dacă ești vânzător: ce ai de făcut în plus

• Certificatul fiscal al vânzătorului rămâne obligatoriu (pentru bunul vândut).
• Asigură-te că ai impozitul pe anul înstrăinării achitat (pentru bunul vândut), dacă e cazul.
• Verifică din timp că și cumpărătorul are certificatul lui pregătit – altfel riști să pierzi programarea la notar.

7) Ce se întâmplă cu „taxa de urgență”

OUG 7/2026 introduce o prevedere importantă: este interzisă stabilirea oricărei taxe locale sau taxe speciale pentru eliberarea certificatului de atestare fiscală. Asta poate schimba practicile unor UAT-uri care aveau „taxe de urgență” sau „taxe speciale” pentru eliberare rapidă.

Dacă întâmpini o situație neclară, cere explicații în scris sau verifică hotărârile locale/portalul primăriei.

8) Întrebări frecvente (FAQ)

Certificatul cumpărătorului se scoate de la primăria unde cumpăr imobilul?

Nu. Regula din OUG indică, pentru cumpărător, UAT-ul domiciliului (sau sediu/punct de lucru, la firme), nu UAT-ul unde se află imobilul.

Pot să împuternicesc pe cineva să îmi scoată certificatul?

De regulă, da (procedura diferă între UAT-uri). În plus, Codul de procedură fiscală permite eliberarea certificatului și la solicitarea notarului, pe baza delegării date de contribuabil.

Dacă am datorii mici (ex. câțiva lei), se blochează tranzacția?

În practică, orice obligație restantă înscrisă poate genera probleme sau întrebări. Cel mai bine este să plătești tot și să ceri certificatul după ce ai confirmarea stingerii.

9) Checklist rapid (de salvat)

• Cu 2–3 săptămâni înainte: cere certificatul fiscal (cumpărător + vânzător).
• Cu 1–2 săptămâni înainte: achită restanțe și verifică actualizarea evidențelor.
• Cu 2–3 zile înainte: confirmă cu notarul lista finală de acte (și valabilitatea certificatelor).
• În ziua semnării: mergi cu documentele în original și copii, după cerințele notarului.

Concluzie

Schimbarea introdusă prin OUG 7/2026 este una dintre cele mai „practice” modificări din ultima perioadă: nu schimbă doar birocrația, ci poate opri efectiv o tranzacție la notar dacă nu ești pregătit. Dacă urmează să cumperi, tratează certificatul fiscal ca pe un act obligatoriu, la fel de important ca buletinul, banii și actele imobilului.

Surse (pentru documentare)

• OUG nr. 7/2026, M.Of. nr. 146/25.02.2026 (modificări la art. 159 + interdicția taxelor locale pentru eliberarea certificatului)
• Codul de procedură fiscală – art. 159 (certificat de atestare fiscală emis de organul fiscal local)