Impactul Fiscalității Asupra Portofoliilor Imobiliare în 2026: De la Taxa pe Lux la Noile Grile de Calcul

Pentru proprietarii cu unul sau mai multe active imobiliare, anul 2026 nu a adus doar o ajustare de rutină, ci o schimbare de substanță în modul în care este construită sarcina fiscală. Discuția publică s-a concentrat pe așa-numita „taxă pe lux”, însă tabloul complet este mai amplu: baza impozabilă pentru clădirile rezidențiale deținute de persoane fizice a fost ridicată prin modificarea valorilor pe metru pătrat din art. 457 din Codul fiscal, vechile reduceri pentru clădiri vechi au fost eliminate prin Legea nr. 239/2025 și apoi reintroduse parțial prin OUG nr. 9/2026, iar impozitul special pentru bunurile imobile de valoare mare a fost majorat de la 0,3% la 0,9% peste pragul de 2,5 milioane lei.

2026 nu înseamnă o singură taxă nouă, ci trei straturi fiscale care se suprapun

Din perspectivă tehnică, portofoliile imobiliare sunt afectate simultan de trei mecanisme. Primul este impozitul local pe clădiri, calculat după grilele din art. 457 pentru persoanele fizice și după cotele stabilite prin hotărâri locale. Al doilea este impozitul special pe bunurile imobile de valoare mare, datorat la bugetul de stat atunci când valoarea impozabilă comunicată de organul fiscal local depășește 2.500.000 lei. Al treilea este nivelul de autonomie locală acordat consiliilor locale, care pot stabili cote, niveluri și, în anumite limite, reduceri sau scutiri temporare. Cu alte cuvinte, în 2026 proprietarul nu mai poate privi fiscalitatea doar prin prisma „cât e impozitul pe casă”, ci trebuie să se uite la întregul lanț: baza locală, cota locală și, separat, pragul pentru impozitul special.

1. Modificarea Codului Fiscal: ce s-a schimbat efectiv la 1 ianuarie 2026

Legea nr. 239/2025 a modificat explicit tabelul de valori impozabile din art. 457 pentru clădirile rezidențiale deținute de persoane fizice și a prevăzut că, pentru anul 2026, cota impozitului pe clădiri nu poate fi mai mică decât cea stabilită pentru 2025. Tot aceeași lege a abrogat alin. (7), (8) și (9) din art. 457, adică exact mecanismele clasice de reducere a valorii impozabile în funcție de vechimea clădirii și de anumite corecții. Ulterior, OUG nr. 9/2026 a introdus un nou alin. (6^1), prin care se acordă din nou o reducere pentru vechime, dar într-o formă mai limitată: 15% pentru clădiri între 50 și 100 de ani și 25% pentru clădiri de peste 100 de ani. Pentru lucrările de renovare majoră, anul terminării se actualizează fiscal la anul recepției lucrărilor. 2

Un detaliu foarte important este că art. 491, modificat pentru 2026, exclude explicit impozitul pe clădiri calculat potrivit art. 457 din mecanismul general de indexare anuală pentru sumele exprimate în lei. Asta explică de ce, în practică, 2026 nu este doar o simplă actualizare cu inflația, ci un an în care baza de calcul pentru locuințele persoanelor fizice a fost redesenată prin lege. Pentru proprietari, aceasta este diferența dintre o creștere liniară și o creștere structurală a sarcinii fiscale.

2. Noile grile de calcul: comparație 2025 vs 2026

Cea mai vizibilă schimbare pentru proprietarii persoane fizice este creșterea valorilor impozabile pe metru pătrat din art. 457. Pentru categoria standard a clădirilor rezidențiale cu cadre din beton armat sau pereți exteriori din cărămidă arsă ori alte materiale tratate termic/chimic, valoarea impozabilă a urcat de la 1.492 lei/mp la 2.677 lei/mp dacă imobilul are instalații de apă, canalizare, electrice și încălzire, respectiv de la 894 lei/mp la 1.606 lei/mp dacă nu are aceste dotări cumulative. Asta înseamnă un salt de aproximativ 79,6% pentru categoria principală, înainte de aplicarea coeficienților de zonă și a cotei locale. 5

Pentru a înțelege efectul real, trebuie reținut că aceste valori nu sunt finalul calculului, ci doar punctul de plecare. Autoritățile locale pornesc de la suprafața construită desfășurată; dacă proprietarul cunoaște doar suprafața utilă, aceasta este convertită prin coeficientul de 1,4. Apoi se aplică coeficientul de corecție în funcție de rangul localității și zona fiscală, iar la final se aplică cota de impozit. În exemplul explicat de DITL Sector 5 pentru București, cota a rămas 0,1% pentru rezidențial și 0,2% pentru nerezidențial la persoane fizice, însă valoarea impozabilă a crescut suficient de mult încât suma finală datorată să urce puternic chiar fără modificarea cotei procentuale.

3. Mecanismul taxei de 0,9% peste pragul de 2,5 milioane lei

În 2025, pentru clădirile rezidențiale de valoare mare, impozitul special se calcula prin aplicarea cotei de 0,3% asupra diferenței dintre valoarea impozabilă comunicată de organul fiscal local și plafonul de 2.500.000 lei. În 2026, aceeași diferență pozitivă se taxează cu 0,9%. Pragul nu a fost ridicat, baza logică a rămas aceeași, dar cota s-a triplat. Din punct de vedere economic, aceasta este adevărata noutate dură pentru portofoliile premium și pentru proprietarii de locuințe valoroase în marile orașe.

Un exemplu simplu arată impactul imediat. Dacă o clădire rezidențială are o valoare impozabilă de 3.200.000 lei, baza taxabilă este de 700.000 lei. În 2025, impozitul special era 2.100 lei; în 2026, pentru aceeași bază, devine 6.300 lei. Creșterea nu vine din prag, ci exclusiv din cotă. În plus, ANAF explică în instrucțiunile formularului 216 că, în caz de coproprietate, se aplică mai întâi diferența față de plafon, apoi cota de deținere, ceea ce înseamnă că simpla împărțire juridică a proprietății nu multiplică plafonul neimpozabil.

4. Impactul asupra nerezidenților

Textul legal privind impozitul special pe clădirile rezidențiale de valoare mare vizează „persoanele fizice” care dețin, la 31 decembrie a anului anterior, clădiri rezidențiale situate în România cu valoare impozabilă peste 2.500.000 lei. Norma nu condiționează obligația de rezidența fiscală în România, ci de existența dreptului de proprietate asupra unei clădiri situate în România. Rezultă, prin interpretare logică a textului, că și persoanele fizice nerezidente pot intra în sfera acestui impozit dacă dețin astfel de active pe teritoriul României.

Separat de această taxă patrimonială, ANAF arată că veniturile obținute din România de nerezidenți din închirierea sau din altă formă de cedare a folosinței unei proprietăți imobiliare situate în România se supun regulilor fiscale românești prevăzute de Codul fiscal. Asta înseamnă că, pentru un investitor nerezident, 2026 poate aduce o dublă presiune: o presiune pe activ, prin impozitul local și, după caz, impozitul special, și o presiune pe fluxul de numerar, prin regimul fiscal aplicabil veniturilor din exploatarea activului.

5. Cum influențează aceste taxe prețul de închiriere

În practică, creșterea fiscalității nu se transferă automat și integral în chirie, dar pune presiune în această direcție. Proprietarii de active premium vor încerca firesc să recupereze costul fiscal suplimentar prin ajustarea chiriei, mai ales în zonele unde cererea rămâne solidă și stocul de locuințe comparabile este limitat. Totuși, gradul de transfer depinde de elasticitatea cererii: pe segmentele unde chiriașul are alternative suficiente, o parte din noul cost va rămâne în sarcina proprietarului sub forma unei rentabilități nete mai mici. Aceasta este o concluzie economică derivată din majorarea bazei impozabile și din triplarea cotei impozitului special, nu un efect garantat uniform în toate piețele locale.

Pentru portofoliile construite pe randamente relativ strânse, mai ales acolo unde proprietarul are credit, costuri de administrare, perioade de neocupare și cheltuieli de renovare, noua fiscalitate reduce marja disponibilă. Pe termen scurt, asta poate produce două comportamente: fie repoziționarea chiriei la reînnoirea contractelor, fie o selecție mai severă a activelor păstrate în portofoliu. În mod special, activele care intră peste pragul de 2,5 milioane lei, dar nu generează un randament premium, devin mai vulnerabile la decizia de restructurare sau vânzare.

6. Strategii de optimizare fiscală legală pentru proprietari

Prima strategie nu este sofisticată, ci administrativă: verificarea exactității datelor din evidența fiscală locală. Tipul clădirii, existența instalațiilor, suprafața construită, zona fiscală, coeficientul de corecție și anul terminării clădirii influențează direct rezultatul. O eroare într-una dintre aceste variabile poate modifica semnificativ valoarea impozabilă și, în lanț, poate împinge sau scoate proprietatea din sfera taxei speciale. În 2026, o verificare formală a bazei de calcul nu mai este opțională pentru proprietățile valoroase.

A doua strategie privește clădirile vechi. După intervenția OUG nr. 9/2026, proprietarii de clădiri între 50 și 100 de ani pot beneficia de o reducere de 15%, iar cei ai clădirilor de peste 100 de ani de o reducere de 25%. Totuși, dacă au fost efectuate lucrări de renovare majoră, anul terminării se actualizează la anul recepției acelor lucrări, ceea ce poate elimina avantajul. Cu alte cuvinte, istoricul tehnic și documentar al clădirii devine relevant fiscal, nu doar urbanistic.

A treia strategie este una de arhitectură fiscală, dar trebuie analizată prudent. Pentru clădirile rezidențiale, impozitul special de valoare mare vizează persoanele fizice, nu persoanele juridice. Asta poate tenta uneori proprietarul să compare deținerea personală cu deținerea prin societate. Totuși, o astfel de decizie nu trebuie luată privind izolat doar „taxa pe lux”, deoarece societatea intră într-un ecosistem fiscal diferit: alte reguli privind impozitul pe clădiri, alte obligații contabile, alt tratament al veniturilor și costuri suplimentare la distribuirea profitului. Optimizarea reală este comparativă și pe termen lung, nu oportunistă și strict pe un singur impozit.

A patra strategie ține de monitorizarea hotărârilor locale. Legea permite consiliilor locale să acorde scutiri sau reduceri pe bază de criterii predefinite, pentru cel mult doi ani fiscali, în limita unui plafon agregat de cel mult 5% din totalul veniturilor din impozite și taxe locale încasate anterior. Nu este o soluție universală și nu substituie obligația principală de plată, dar pentru anumite categorii de proprietari sau pentru anumite politici locale poate produce economii reale. În 2026, vigilența față de hotărârile locale devine o componentă a managementului de portofoliu.

Concluzie

Fiscalitatea imobiliară din 2026 trebuie citită ca o mutare de politică publică, nu ca o simplă ajustare contabilă. Statul și autoritățile locale au lărgit baza de impozitare, au crescut costul fiscal pentru activele rezidențiale valoroase și au lăsat, în același timp, spațiu pentru calibrări locale prin hotărâri ale consiliilor. Pentru proprietarul obișnuit, asta înseamnă impozite locale mai mari. Pentru investitorul cu portofoliu, înseamnă nevoia unui model fiscal actualizat pe fiecare activ. Iar pentru segmentul premium, înseamnă că pragul de 2,5 milioane lei nu mai este doar un reper statistic, ci un adevărat prag de decizie. În 2026, avantajul nu îl va avea cel care plătește mai puțin „din noroc”, ci cel care își înțelege corect baza fiscală, documentația și opțiunile legale de structurare.

Aceasta este o opinie personală.